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河池市2019年1-9月房地产开发运行简析

2019-10-31 11:05     来源:河池市统计局
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1-9月,河池市房地产开发项目投资同比增长11.8%,增速比1-8月回落0.8个百分点。全市商品房销售面积为76.12万平方米,同比下降19.0%,降幅比1-8月扩大5.1个百分点;商品房销售额为35.12亿元,下降13.0%,降幅比1-8月扩大7.0个百分点。

一、房地产市场运行情况

(一)开发项目保持平稳增长。

总体上看,河池市今年来的房地产开发投资扭转上年度负增长态势,全市产地产开发投资呈现恢复性增长。1-9月全市房地产开发项目投资同比增长11.8%,比1-8月回落0.8个百分点,拉动全市固定资产投资增长1.3个百分点。今年以来,全市房地产开发项目入库较为理想,1-9月共新增项目19个,计划总投资达到19.47亿元,本年完成投资6亿元,直接拉动全市房地产开发项目投资增长23.3个百分点。

按构成分,建安投资占主导作用。1-9月,全市建筑安装工程完成投资25.90亿元,同比增长7.5%,占房地产开发项目投资比重为90.0%,拉动全市房地产开发项目投资增长7.1个百分点;土地购置费仅完成投资1.60亿元,增长159.6%,仅占房地产开发项目投资的5.6%。

按用途分,以商品住宅建设投资为主。1-9月,商品住宅投资22.38亿元,同比增长13.1%,全市住宅投资仍成为房地产投资的主要流向,占开发投资比重为77.8%;办公楼0.03亿元,下降70.9%;商业营业用房4.49亿元,增长16.0%。在商品住宅建设中又以90-144平方米户型为主,该户型建设完成投资12.95亿元,占商品住宅投资的57.9%。

按县区分,各县区房开投资差距较大。1-9月,全市房地产投资增速较高的县区有:天峨县、东兰县、宜州区和环江县,分别同比增长658.0%、55.5%、43.8%和27.0%。其中宜州区完成投资额占全市比重排第1位,占比达到32.4%,南丹县和罗城县占全市的比重也排在第3和第4位,分别占15.0%和11.0%,宜州区、南丹县和罗城县3个县区分别拉动全市房地产开发投资增长11.0、2.2和2.6个百分点。全市有5个县区房地产开发投资出现负增长,其中占比排第2的金城江区同比下降4.0%;巴马县、都安县和大化县分别下降1.9%、25.7%和57.8%;凤山县本年无房地产开发投资项目。

 (二)商品房销售持续下滑。

今年以来,全市商品房销售面积出现大幅下降趋势。1-9月,全市商品房销售面积为76.12万平方米,同比下降19.0%,降幅比1-8月扩大5.1个百分点;商品房销售额为35.12亿元,下降13.0%,降幅比1-8月扩大7.0个百分点。销售面积下降主要受以下因素影响:近五年来全市销售面积连续增长,市场基本饱和,再加上各县(区)异地扶贫搬迁项目和棚户区改造项目在今年达到分房入住高峰期,极大的削弱居民对商品房的需求,今年以来全市商品房销售面积呈下降状态。

全市商品房销售以住宅为主。1-9月,全市住宅销售面积67.50万平方米,同比下降18.1%;商业营业用房7.12万平方米,下降27.2%;其他房屋2.05万平方米,下降7.0%。住宅销售面积占全部商品房销售面积的88.0%,其中90平方米以下4.04万平方米,下降31.3%;144平方米以上21.93万平方米,增长71.9%。这反映出现阶段大户型目前受到消费者的热捧。

(三)房屋施工面积降幅明显。

1-9月,全市房屋施工面积698.64万平方米,同比下降12.2%,其中房屋新开工面积66.94万平方米,下降40.1%。按用途分,住宅施工面积510.29万平方米,下降12.3%,占全部房屋施工面积73.1%;办公楼2.38万平方米,下降54.4%;商业营业用房105.09万平方米,下降6.0%;其他房屋80.86万平方米,下降16.0%。从施工面积指标来看,各类房屋建设均呈大幅下降态势,说明开发商对目前河池市房地产开发市场信心不足,开发企业还在观望中。

(四)商品房待售面积大幅下降。

截止9月底,全市商品房待售面积63.98万平方米,比上月底减少0.7万平方米,同比下降24.7%。按用途分,9月末,住宅待售面积25.62万平方米,同比下降29.2%;办公楼0.24万平方米,下降36.7%;商业营业用房19.51万平方米,下降24.7%;其他房屋18.61万平方米,下降17.5%。

二、需关注问题

(一)商品房销售价格温和上涨。

9月末,全市商品房销售均价为4579元/平方米,同比增长7.3%,其中商品住宅销售均价为4380元/平方米,同比增长7.5%。宜州区商品房销售平均价格为6277元/平方米,同比增长32.2%,其中商品住宅销售平均价格为5740 元/平方米,同比增长24.4%。

(二)企业到位资金不足。

1-9月,全市房地产开发企业到位资金44.63亿元,同比仅增长3.4%。其中,本年资金来源33.82亿元,下降5.8%。本年资金来源中,国内贷款1.36亿元,增长17.2%,其中银行贷款不足亿元,下降2.5%;自筹资金10.27亿元,下降8.3%;其他资金来源0.72亿元,下降8.5%。以销售回笼资金为主的定金及预收款10.71亿元,下降9.0%;个人按揭贷款10.80亿元,下降1.9%。

(三)土地成交价格持续上涨推高了房价的上涨。

近年来土地价格的持续走高推高了建设成本,是商品房价上涨的一个重要因素,土地成本占房价中的比例不断的扩大。土地交易价格的上升速度大大超越了房价的上涨速度,不利于房地产的健康稳定发展。

(四)保持快速增长难度较大。

宏观经济正处于一个发展的换挡期,房地产行业受此影响,对于小城市而言,高速增长的局面很难持续。

三、对策建议

(一)加强土地资源管理。

进一步加强土地的供应管理,充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用,促进房地产市场的持续健康发展。要根据当地的住宅情况,未来需求等来制定住房发展规划,增加土地供应,减少盲目性开发。

(二)建设保障住房改善刚性需求。

受城市人口增长、居民收入增加等因素影响,住房刚性需求和改善性需求会不断增加,这些是房地产市场健康发展的基础。要稳定预期消费,为满足房地产需求创造条件,使房地产业需求得到释放。

(三)加强市场分析研判。

进一步落实各级政府的稳定房地产市场的主体责任,提高房地产市场的分析研判能力,协调解决房地产市场调控中重大问题,抓好金融、税收等相关政策的落实。及时对在建、在售房地产开发项目进行排查,掌握情况,防范风险。推进信息公开,及时公布商品房供应、交易和价格的走势情况,提前公布商品房的供应量和供应时序,增加市场透明度,引导购房者有序购房,提高房地产市场的稳定性。

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